+7(495)641-95-04info@asm-group.org

Когда успех — это сильный партнер

Покупательский спрос уперся в доходы

09.03.2016

Покупательский спрос уперся в доходы

Учебники по экономике учат нас, что существенное снижение спроса обычно характеризует собой насыщение рынка при данной цене товара и, тем самым, сигнализирует производителям о необходимости снижения цен, в котором теоретики усматривают регулирующее действие «невидимой руки рынка».

Основных причин, по которым покупается жилая недвижимость, существует всего две.

Во-первых, разумеется, это элементарное улучшение покупателями жилищных условий – как своих собственных, так и своих близких родственников.

Престарелых родителей дети переселяют поближе или сами переселяются по соседству, чтобы быть рядом на случай непредвиденных ситуаций и для облегчения общения. Для молодого поколения приобретение отдельного от родителей жилья тоже является скорее необходимостью, чем избыточной роскошью. А сами активные пока еще родители – если позволяет достигнутый уровень благосостояния – рассматривают улучшение собственных жилищных условий не только как давно желанный уровень повседневного комфорта и безопасности, но и как отражение своего высокого социального статуса.

Другой частью покупателей жилой недвижимости являются так называемые инвесторы – те люди, которые просто вкладывают свободные средства в квадратные метры, рассматривая их как наиболее надежный способ сбережения, позволяющий еще и получать небольшой доход от последующей сдачи квартиры в аренду. Кроме того, тенденции постоянного роста цен на жилье в последние годы позволяли инвесторам еще и дополнительно зарабатывать на продаже тех квартир, которые достаточно существенно дорожали за небольшой период времени после сдачи готового дома в эксплуатацию.

Сегодня продажи существенно сократились в обоих обозначенных выше сегментах, однако вряд ли здесь уместно говорить о «невидимой руке» рыночного регулирования.

По опубликованным данным Национального объединения застройщиков жилья, в IV квартале 2015 года сделок только по квартирам было зафиксировано на 26% меньше, чем за аналогичный период 2014 года. Общее же количество сделок по недвижимости сократилось на 19%.

При этом, как отмечают эксперты, доля сделок с использованием ипотеки в последнем квартале 2015 года составила 40% от их общего количества.

Если с «инвесторами» ситуация вполне объясняется стремлением людей переложить свободные средства в наличную валюту или рублевые депозиты, для получения которых не потребуется ждать несколько месяцев (как при самой срочной продаже инвестиционной квартиры), то для прочего населения спад активности имеет совершенно другую природу, поскольку острота повседневных жилищных проблем никак не коррелирует ни с ценой нефти, ни с курсом доллара.

Падение доходов основной части покупателей квартирной недвижимости особенно усугубляет наблюдающийся рыночный провал с продажами, поскольку наиболее обеспеченные покупатели уже давно жилищную проблему для своих семей решили.

Речь идет о топ-менеджерах крупных компаний и работниках предприятий сырьевого сектора, поскольку даже в сегодняшних условиях их доходы еще позволяют подобные приобретения, тогда как для работников здравоохранения, образования и обрабатывающего сектора текущее снижение доходов фактически перекрывает для них путь на рынок недвижимости.

Даже ипотечное кредитование сегодня становится достаточно сложным в финансовом отношении механизмом для этих категорий покупателей – эксперты отмечают, что при среднем ипотечном кредите по стране в сумме 1,6 млн на 15 лет ежемесячный платеж составляет 22 тыс. руб.

В то же самое время, мы не можем говорить о том, что столь заметное снижение покупательского спроса на рынке недвижимости привело к столь же существенному снижению стоимости квадратного метра – хотя, казалось бы, невидимая рука рынка давно уже должна была откорректировать спрос и предложение к гармоничному балансу, как нас учат популярные экономические учебники.

Причина этому тоже не является тайной за семью печатями – многие застройщики давно уже работают на грани рентабельности, так как стоимость разрешений на подключение и подведение инфраструктуры к новым объектам составляет до 20 процентов от себестоимости нового строительства. Если вспомнить еще и о запредельности текущих ставок банковского кредитования, то становится совсем понятным, почему в 2015 году обанкротились около 2700 компаний строительного сектора, что в четыре раза больше, чем в 2014 году.

Поскольку никаких предпосылок для сколь-нибудь существенного роста доходов покупателей в ближайшие два-три года не наблюдается, то новая рыночная ситуация явно свидетельствует о необходимости проведения серьезных структурных реформ для оживления важнейшего сектора нашей экономики.

© 2014-2018, ASM Group
Инвестиционно-строительный холдинг
СОКОЛ - Создание сайта